Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yeni Dönemde Neler Olmalı?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyete konu taşınır ve taşınmaz mallarda paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek bireysel mülkiyete geçişi sağlayan davadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, davada iki yöntemi öncelik sırasıyla sıralamaktadır: aynen taksim ve satış suretiyle taksim.

Aynen taksim; taşınmazın fiilen bölünerek her bir paydaşa pay oranında tahsis edilmesidir. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, kullanım biçimi ve ekonomik değer kaybı dikkate alınarak yapılan bilirkişi incelemesi; aynen taksimin mümkün olup olmadığına dair temel veriyi sunar. Yargıtay içtihadı, aynen taksim sonucu taşınmazın değerinde kayda değer düşüş oluşacaksa bu yöntemin uygulanamayacağını kabul etmektedir.

Satış suretiyle taksim; aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde başvurulan ikincil yöntemdir. Satış icra memurluğu veya satış memurluğu tarafından açık artırma usulüyle yapılır. Paydaşlar satışa katılabilir, dilerlerse paylarıyla orantılı biçimde tek başlarına da pey sürebilir.

Miras ortaklığında dava açma ehliyeti bakımından paydaşlardan yalnızca birinin başvurusu yeterlidir; diğer paydaşların rızası aranmaz. Bu kural, uzun yıllar boyunca pay devri yapılmamış veya üzerinde anlaşma sağlanamamış miras taşınmazlarında hak arama yolunu her zaman açık tutmaktadır.

Ne var ki ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarının fiilî karmaşıklığı, dava öncesi arabuluculuk mekanizmasını sürecin merkezine taşımıştır. Tarafların arabuluculuk masasında gerçek anlamda bir uzlaşmaya varabilmesi için iki koşulun bu aşamada karşılanması gerekmektedir: taşınmazın güncel değerini gösterir bağımsız bir değerleme raporunun dosyaya sunulması ve tüm mirasçıların eksiksiz biçimde tespit edilerek sürece dahil edilmesi. Bu iki unsur sağlanmadan yürütülen arabuluculuk görüşmeleri, çoğunlukla taraflar arasında sağlıklı bir müzakere zemini oluşturamamakta ve dosya kaçınılmaz biçimde yargıya intikal etmektedir.

Mevcut sistemde arabulucunun tek başına bu görevleri yerine getirmesi fiilî olarak mümkün değildir. Değerleme uzmanına erişim, veraset intikaline ilişkin tapu ve nüfus kayıtlarının toplanması, müşterek mirasçıların tespiti gibi işlemler, arabulucunun doğrudan sahip olmadığı yetki ve kaynakları gerektirmektedir. Bu yapısal boşluk, arabuluculuk sürecini çoğu zaman yalnızca bir "ön prosedür" olarak işlevsizleştirmekte ve ortaklığın giderilmesi davalarında beklenen uyuşmazlık çözüm etkisini üretememektedir.

Bu çerçevede, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları özelinde arabuluculuk daire başkanlıklarındaki görev dağılımının yeniden yapılandırılması gerektiği görüşündeyiz. Arabulucuya değerleme uzmanı, tapu sicil ve nüfus kayıt sistemleriyle doğrudan çalışabilme imkânı tanıyacak bir destek biriminin oluşturulması; sürecin hem hızlanmasını hem de tarafların bilgi asimetrisi içinde masaya oturmasının önüne geçilmesini sağlayacaktır.

2026 uygulamasında ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculukta uzlaşma sağlanırsa, düzenlenen anlaşma belgesi ilam niteliği kazanır. Uzlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilmektedir.